Zaktualizowano dnia 8 kwietnia 2024
Mimo tego, że ceny gruntów rolnych rosną, rośnie również zainteresowanie nimi. Aktualne przepisy były wielokrotnie nowelizowane, co sprawia, że panuje dość spore zamieszanie związane z tym, kto może, a kto nie może kupić ziemie, które zostały sklasyfikowane zgodnie z prawem jako rolne. W dzisiejszym artykule rozwiejemy wszelkie wątpliwości związane z obrotem nieruchomościami rolnymi. Sprawdź, czy kupisz ziemię rolną!
Czym jest gospodarstwo rolne i działalność rolnicza?
Gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów oraz budynków jako użytki rolne (z wyłączeniem gruntów zajętych na prowadzenie innej działalności gospodarczej niż działalność rolnicza) o łącznej powierzchni powyżej 1 hektara lub 1 hektara przeliczeniowego. Obszar gruntów posiada osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna (także spółki, które nie posiadają osobowości prawnej).
Działalność rolnicza to dość obszerne pojęcie, do którego zaliczana jest produkcja:
- roślinna;
- zwierzęca;
- materiału siewnego, hodowlanego, szkółkarskiego, reprodukcyjnego;
- warzywnicza;
- roślin ozdobnych;
- sadownicza;
- grzybów uprawnych;
- materiału zarodowego zwierząt;
- zwierzęca typu przemysłowego fermowego.
Dodatkowo za działalność rolniczą uznaje się również chów oraz hodowlę ryb.
Zakup ziemi do 0,3 hektara
Zgodnie z poprzednimi przepisami zakup ziemi rolnej do 0,3 hektara był właściwie nieograniczony i mogła to zrobić również osoba niebędąca rolnikiem. W 2023 roku przepisy ponownie zostały zaktualizowane. Obecnie, żeby w świetle przepisów ziemię uznać za rolną, grunt musi mieć powierzchnię minimum 0,3 ha. Do momentu nowelizacji Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi, jeżeli grunt miał powierzchnię do 0,3 ha ale jego fragment był użytkiem rolnym, całą działkę można było uznać za rolną.
Zakup ziemi rolnej większych niż 0,3 hektara a mniejszych niż 1 hektar
Nieruchomość rolną, której powierzchnia wynosi od 0,3 do 1 hektara, może zakupić podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym. W tym przypadku należy jednak zwrócić uwagę, iż prawo pierwokupu (również po nowelizacji ustawy) należy do Krajowego Ośrodku Wsparcia Rolnictwa.
Jak się okazuje, to właśnie działki rolne do 1 hektara cieszą się największą popularnością wśród kupujących. Może nim być każdy – bez konieczności posiadania statusu rolnika indywidualnego bądź uzyskania zgód. Przyszły właściciel musi zobowiązać się jednak do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości.
Jeśli nowym właścicielem jest osoba fizyczna, musi ona prowadzić gospodarstwo osobiście, czyli podejmować wszelkie decyzje we własnym imieniu. W tym czasie ziemia rolna nie może być również sprzedana bądź oddana innym podmiotom (chyba, że zgodę na to wyrazi KOWR). Taki zakaz obowiązuje bez względu na to, czy nabywca zakupił jedną nieruchomość rolną mniejszą niż 1 hektar, czy też posiada ich więcej.
Zakup ziemi rolnej większej niż 1 hektar
Nieruchomość rolna, której powierzchnia przekracza 1 hektar, może zostać zakupiona tylko przez rolnika indywidualnego. Według przepisów jest to osoba, która:
- od 5 lat zamieszkuje gminę, w której znajduje się nieruchomość rolna,
- prowadzi osobiście gospodarstwo rolne,
- posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze.
Warto jednak zaznaczyć, że istnieją pewne ograniczenia pod kątem powierzchni nabywanych gruntów. Nawet, jeśli kupujący posiada status rolnika indywidualnego, powierzchnia nieruchomości rolnej nie może przekroczyć wraz z gruntami rolnymi wchodzącymi w skład gospodarstwa 300 hektarów. Wyjątkiem jest sytuacja, w której nabycie nieruchomości ma na celu powiększenie gospodarstwa rodzinnego, a kupowana ziemia znajduje się w tej samej gminie lub gminie graniczącej z tą, w której mieszka nabywca.
Zakup ziemi rolnej – wyjątki
Istnieje jednak kilka wyjątków od powyższych zasad. Jednym z nich jest możliwość sprzedaży ziemi rolnej osobie bliskiej zbywcy, nawet gdy nie posiada statusu rolnika. Nieruchomość rolna może być kupiona na licytacji komorniczej, jednak prawo do nabycia ma KOWR.
Innym sposobem zakupu ziemi rolnej jest zakup za zgodą KOWR, jednak kupujący, starając się ją uzyskać musi wykazać we wniosku, że nie było innych chętnych do wykupu tej nieruchomości rolnej. Również w tym przypadku na nabywcy spoczywa obowiązek prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawcą może być osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która musi zamieszkiwać daną gminę przez 5 lat.
Zakup ziemi rolnej w innej gminie
Wyżej wyjaśniliśmy, kto może kupić ziemię rolną w zamieszkiwanej gminie. Czy jest jednak możliwość nabycia nieruchomości rolnej w innej gminie niż jest się zameldowanym? Według przepisów istnieje możliwość pierwokupu gruntu, jednak wcześniej musi ona zostać wydzierżawiona przyszłemu właścicielowi. Aby dzierżawca nieruchomości rolnej, którą chce sprzedać właściciel, mógł ją wykupić jako pierwszy, muszą zostać spełnione pewne warunki:
● przyszły właściciel musi dzierżawić sprzedawaną nieruchomość przez 3 lata, a umowa dzierżawy musi być poręczona urzędowo;
● przez nabycie gruntów rolnych następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy;
● nabywana nieruchomość znajduje się w gminie, w której mieszka nabywca lub w gminie graniczącej z jego gminą;
● zakup gruntu nie doprowadzi do przekroczenia 300 hektarów gospodarstwa rolnego.
Jeśli warunki te nie są spełnione, rolnik nie posiada prawa pierwokupu takiej ziemi rolnej.
Kto może nabyć grunty rolne?
Aktualne przepisy prawne dopuszczają zakup ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem. Istnieją jednak w tym zakresie pewne ograniczenia lub zachodzi konieczność zobowiązania się do utworzenia i samodzielnego poprowadzenia gospodarstwa na zakupionym terenie. W poniższej tabeli sprawdzisz, czy możesz kupić ziemię rolną oraz jakie warunki musisz spełnić, by było to możliwe.
| Zakup ziemi do 0,3 ha | Zakup ziemi rolnej powyżej 0,3 ha, ale mniej, niż 1 ha | Zakup ziemi rolnej powyżej 1 ha |
| W świetle obecnych przepisów ziemia do 0,3 ha nie jest uznawana za rolną – może kupić ją każdy | Nabyć grunt tych rozmiarów może każdy, pod warunkiem spełnienia wymogów KOWR, dotyczących głównie zobowiązania się do prowadzenia działalności rolnej przez 5 lat od nabycia działki | Wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a KOWR ma prawo do pierwokupu terenu. |
Kwalifikacje rolnicze online
Każdy rolnik indywidualny w drodze do uzyskania takiego statusu musi posiadać odpowiednie kwalifikacje rolnicze. Studia podyplomowe na kierunku Rolnictwo (dla absolwentów kierunków nierolniczych) oferowane przez Wyższą Szkołę Kształcenia Zawodowego okażą się więc niezwykle przydatne w przypadku absolwentów studiów wyższych niezwiązanych z obszarem rolnictwa, którzy chcą zdobyć wymagane uprawnienia rolnicze.
Jak kupić grunt rolny nie będąc rolnikiem?
Żeby kupić grunt rolny, nie będąc rolnikiem, należy zobowiązać się do prowadzenia na jego terenie działalności rolniczej w okresie co najmniej 5 lat od nabycia terenu.
Czy osoba fizyczna może kupić grunt rolny?
Osoba fizyczna będąca rolnikiem może kupić grunt rolny. Osoba fizyczna niebędąca rolnikiem musi uzyskać wcześniej zgodę dyrektora KOWR.
Kto może kupić ziemię rolną powyżej 1 ha?
Ziemię rolną powyżej 1 ha może kupić każdy, kto uzyska zgodę dyrektora KORW na drodze decyzji administracyjnej.
Czy każdy może kupić pole?
Ziemię rolną może kupić osoba o statusie rolnika lub taka, która zobowiąże się do wykonywania działalności rolniczej w określonym czasie od zakupu terenu.
