Zasady zakupu ziemi rolnej – czy każdy może ją nabyć?

Pomimo rosnących cen gruntów rolnych, zainteresowanie ich zakupem z roku na rok rośnie. W 2016 roku wprowadzono nowelizację ograniczającą kwestie nabycia tego rodzaju ziemi – szczególnie dla osób niebędących rolnikami. Przepisy okazały się również przeszkodą w wielu transakcjach inwestorów oraz deweloperów, którzy chcieli realizować przedsięwzięcia budowlane. Po 3 latach Prezydent RP podpisał kolejną nowelizację, która miała sprawić, że zakup ziemi rolnej będzie łatwiejszy, a kwestie formalne zostaną zminimalizowane.  Czy w świetle aktualnych przepisów każdy może dokonać zakupu nieruchomości rolnej?

Czym jest gospodarstwo rolne i działalność rolnicza?

Gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów oraz budynków jako użytki rolne (z wyłączeniem gruntów zajętych na prowadzenie innej działalności gospodarczej niż działalność rolnicza) o łącznej powierzchni powyżej 1 hektara lub 1 hektara przeliczeniowego. Obszar gruntów posiada osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna (także spółki, które nie posiadają osobowości prawnej).

Sprawdź kierunek studiów podyplomowych

Działalność rolnicza to dość obszerne pojęcie, do którego zaliczana jest produkcja:

  • roślinna,
  • zwierzęca,
  • materiału siewnego, hodowlanego, szkółkarskiego, reprodukcyjnego,
  • warzywnicza,
  • roślin ozdobnych,
  • sadownicza,
  • grzybów uprawnych,
  • materiału zarodowego zwierząt,
  • zwierzęca typu przemysłowego fermowego.

Dodatkowo za działalność rolniczą uznaje się również chów oraz hodowlę ryb.

Zakup ziemi rolnej do 0,3 hektara

Według przepisów nieruchomość rolną mniejszą niż 0,3 hektara może zakupić każdy, w związku z czym nie ma konieczności prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowo kupujący nie jest objęty okresowym zakazem jej sprzedaży. Podsumowując, ziemię rolną może zakupić zarówno rolnik indywidualny, firma produkująca pasze, deweloper lub przyszły hodowca. Ustawa nie narzuca również przeznaczenia nieruchomości po jej nabyciu.

Zakup ziemi rolnej większych niż 0,3 hektara a mniejszych niż 1 hektar

Nieruchomość rolną, której powierzchnia wynosi od 0,3 do 1 hektara, może zakupić podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym. W tym przypadku należy jednak zwrócić uwagę, iż prawo pierwokupu należy do Krajowego Ośrodku Wsparcia Rolnictwa.

Jak się okazuje, to właśnie działki rolne do 1 hektara cieszą się największą popularnością wśród kupujących. Może nim być każdy – bez konieczności posiadania statusu rolnika indywidualnego bądź uzyskania zgód. Przyszły właściciel musi zobowiązać się jednak do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości.

Jeśli nowym właścicielem jest osoba fizyczna, musi ona prowadzić gospodarstwo osobiście, czyli podejmować wszelkie decyzje we własnym imieniu. W tym czasie ziemia rolna nie może być również sprzedana bądź oddana innym podmiotom (chyba, że zgodę na to wyrazi KOWR). Taki zakaz obowiązuje bez względu na to, czy nabywca zakupił jedną nieruchomość rolną mniejszą niż 1 hektar, czy też posiada ich więcej.

Zakup ziemi rolnej większej niż 1 hektar

Nieruchomość rolna, której powierzchnia przekracza 1 hektar, może zostać zakupiona tylko przez rolnika indywidualnego. Według przepisów jest to osoba, która:

  • od 5 lat zamieszkuje gminę, w której znajduje się nieruchomość rolna,
  • prowadzi osobiście gospodarstwo rolne,
  • posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze.

Warto jednak zaznaczyć, że istnieją pewne ograniczenia pod kątem powierzchni nabywanych gruntów. Nawet, jeśli kupujący posiada status rolnika indywidualnego, powierzchnia nieruchomości rolnej nie może przekroczyć wraz z gruntami rolnymi wchodzącymi w skład gospodarstwa 300 hektarów.  Wyjątkiem jest sytuacja, w której nabycie nieruchomości ma na celu powiększenie gospodarstwa rodzinnego, a kupowana ziemia znajduje się w tej samej gminie lub gminie graniczącej z tą, w której mieszka nabywca.

zakup ziemi rolnej

Zakup ziemi rolnej – wyjątki

Istnieje jednak kilka wyjątków od powyższych zasad. Jednym z nich jest możliwość sprzedaży ziemi rolnej osobie bliskiej zbywcy nawet, gdy nie posiada statusu rolnika. Nieruchomość rolna może być kupiona na licytacji komorniczej, jednak prawo do nabycia ma KOWR.

Innym sposobem zakupu ziemi rolnej jest zakup za zgodą KOWR, jednak kupujący starając się ją uzyskać musi wykazać we wniosku, że nie było innych chętnych do wykupu tej nieruchomości rolnej. Również w tym przypadku na nabywcy spoczywa obowiązek prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawcą może być osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, a także zamieszkiwać daną gminę przez 5 lat.

Zakup ziemi rolnej w innej gminie

Wyżej wyjaśniliśmy, kto może kupić ziemię rolną w zamieszkiwanej gminie. Czy jest jednak możliwość nabycia nieruchomości rolnej w innej gminie niż jest się zameldowanym? Według przepisów istnieje możliwość pierwokupu gruntu, jednak wcześniej musi ona zostać wydzierżawiona przyszłemu właścicielowi. Aby dzierżawca nieruchomości rolnej, którą chce sprzedać właściciel, mógł ją wykupić jako pierwszy, muszą zostać spełnione pewne warunki:

  • przyszły właściciel musi dzierżawić sprzedawaną nieruchomość przez 3 lata, a umowa dzierżawy musi być poręczona urzędowo,
  • przez nabycie gruntów rolnych następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy,
  • nabywana nieruchomość znajduje się w gminie, w której mieszka nabywca lub w gminie graniczącej z jego gminą,
  • zakup gruntu nie doprowadzi do przekroczenie 300 hektarów gospodarstwa rolnego.

Jeśli warunki te nie są spełnione, rolnik nie posiada prawa pierwokupu takiej ziemi rolnej.

Kwalifikacje rolnicze online

Każdy rolnik indywidualny w drodze do uzyskania takiego statusu musi posiadać odpowiednie kwalifikacje rolnicze. Studia podyplomowe na kierunku Rolnictwo (dla absolwentów kierunków nierolniczych) oferowane przez Wyższą Szkołę Kształcenia Zawodowego okażą się więc niezwykle przydatne w przypadku absolwentów studiów wyższych niezwiązanych z obszarem rolnictwa, którzy chcą zdobyć wymagane uprawnienia rolnicze.